Die Zeiten haben sich geändert. Wie geplant, erhöhten wir den Bestand in der Zeit von 2013 bis 2023 von rund 7.800 auf 8.185 Wohnungen. Kein Problem in Zeiten moderater Baukostensteigerungen und ökologischer Anforderungen, niedriger Hypothekenzinsen, Energiekosten und geringer Inflationsrate. Das alles hat sich geändert: Heute wird der Immobilienmarkt bestimmt durch eine hohe Inflationsrate, steigende Hypothekenzinsen, überproportional steigende Baukosten, kostenintensive Maßnahmen zum Erreichen der Klimaziele und eine unklare Förderlandschaft.
Auswirkungen für den Neubau
Die Inflationsrate stieg im Jahresdurchschnitt von 2020 mit 0,5 Prozent auf 5,9 Prozent in 2023. Um die Inflation in den Griff zu bekommen, erhöhte die Europäische Zentralbank (EZB) seit dem 2. Quartal 2022 bis Ende 2023 die Leitzinsen vier Mal – mit der Folge, dass die Hypothekenzinsen für zehnjährige Hypothekendarlehen in Höhe von rund 1,1 Prozent Ende 2021 auf rund 3,8 Prozent Ende 2023 gestiegen sind. Durch diesen Zinsanstieg sind aktuell ohne Fördermittel Neubaukaltmieten in Höhe von 18 bis 20 Euro je m2 Wohnfläche wirtschaftlich erforderlich. Eine Entspannung auf dem Kapitalmarkt ist kurzfristig nicht zu erwarten, da die EZB an ihrem Inflationsziel von zwei Prozent festhält und Zinssenkungen vor 2025 voraussichtlich nicht vornehmen wird.
Weitere Faktoren für die zunehmende Unwirtschaftlichkeit von Investitionen in den Neubau sind die steigenden Baukosten, Lieferengpässe und Risiken bezüglich Bauzeitverlängerungen und die daraus folgenden Baukostenerhöhungen. Bisher konnte ein Teil dieser Faktoren kompensiert werden: durch Förderprogramme von Bund und Land/Kommunen. Mit dem Urteil des BVerfG vom 15. November 2023 und der daraufhin verhängten Haushaltssperre durch das Bundesfinanzministerium wird derzeit keine Bewilligung von neuen Vorhaben erfolgen, noch 2023 eingereichte Förderanträge werden nicht entschieden. Lediglich bereits vorliegende Finanzierungszusagen werden erfüllt. Klarheit kann hier erst wieder eintreten, wenn der Bundeshaushalt 2024 verabschiedet ist. Inwieweit sich dann eine attraktive Förderung des Wohnungsbaus, insbesondere auch für Genossenschaften, ergibt, bleibt offen.
Neuausrichtung der Genossenschaft
All diese Faktoren erfordern ein modifiziertes strategisches Konzept. Unser oberstes Ziel ist nach wie vor, unseren Mitgliedern Wohnraum zu angemessenen Preisen zur Verfügung zu stellen. Das verpflichtet uns aber auch zu wirtschaftlichem Erfolg, damit wir das weiterhin leisten können.
Neubauvorhaben in der ursprünglich geplanten Größenordnung mit bezahlbaren Mieten lassen sich auf dieser Grundlage nicht mehr wirtschaftlich realisieren. Deshalb reduzieren wir den Umfang von Neubauprojekten. Bereits begonnene Neubauprojekte werden fertiggestellt, neue Projekte derzeit nicht begonnen. Aber natürlich prüfen wir den Bestand weiter auf Verdichtungsmöglichkeiten und Optimierungsansätze.
Eine weitere Herausforderung für spar+bau ist das Erreichen der Klimaziele, die von der Bundesregierung vorgegeben sind. Klimaneutralität bis 2045 bedeutet für spar+bau unter anderem das Umrüsten von 5.000 Gasetagenheizungen. spar+bau sieht hier auch im Sinne seiner Mieter eine gesellschaftspolitische Verantwortung und hat bereits vor einigen Jahren begonnen, ein Maßnahmenprogramm bis 2030 zu erarbeiten und sukzessive umzusetzen. So wurden 2022 z. B. 18 Wohnungen in Vahrenwald energetisch saniert, die Wärmepumpe wurde 2023 in Betrieb genommen. Der verstärkte Einsatz von Wärmepumpen in Kombination mit Photovoltaikanlagen macht auch unabhängiger von den örtlichen Energieversorgern und führt natürlich für die Mieter zu einer gewissen Stabilität und Versorgungssicherheit. Allerdings darf bei diesem Thema nicht übersehen werden, dass die Realisierung dieser ambitionierten Ziele auch eingeschränkt wird von einer unklaren Förderungsstruktur, langen Genehmigungsverfahren und hohen Auflagen für die Sanierung/Modernisierung, langen Lieferzeiten, steigenden Baukosten und vor allem fehlenden Fachkräften. Im Dialog mit Politik, unserem Verband und dem eigenen Know-how werden wir Lösungen finden müssen, um dies alles mit bezahlbaren Mieten erreichen zu können.
Sind wir für die Zukunft gut aufgestellt?
Ja, wenn ich die internen Grundlagen für eine solide Planung von Investitionen und Maßnahmen für die nächsten zehn Jahre betrachte. Und nein, wenn ich die derzeitigen Rahmenbedingungen berücksichtige. Investitions- und Planungssicherheit, um wirtschaftlich sinnvoll und sozial orientiert handeln zu können, sind derzeit nicht gegeben. Ungeachtet dieser Herausforderungen ist spar+ bau als Unternehmen, aber auch mit seiner Sparabteilung ein verlässlicher Partner für Mieter, Mitglieder und seine Marktpartner. Das zeigt sich unter anderem an der auch 2023 wieder gestiegenen Mitgliederzahl, dem Erfolg unserer Sparwochen und einer außergewöhnlich geringen Fluktuationsrate.
Herzliche Grüße
Ihre Sieglinde Lohrey-Harré
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